3月17日中午，春雨浸润的渝中区鲁祖庙传统风貌区（以下简称鲁祖庙）显露出特有的光影质感。街角的表叔茶餐厅里，餐厅主理人舒畅忙前忙后，热情招待着店里的客人。

“70后”舒畅是土生土长的解放碑来龙巷人。20年前，他在渝中区日月光广场开了重庆首家广式茶餐厅。2015年离开日月光广场后，他转战万象城、新光天地等商圈发展。去年6月，鲁祖庙街区开始招商，舒畅又重新将表叔茶餐厅开回了渝中区。

吸引舒畅回归的鲁祖庙曾是重庆母城外扩的原点，它经历了清末民初的“匠市”、抗战时期的“书市”和闻名遐迩的“花市”。如今，承载重庆母城100多年记忆的街区在经过3年多的改造提升后重新开街——1万多平方米的街区不仅呈现了民俗遗存的传统建筑，还聚集了精酿酒吧、独立烘焙店、潮流咖啡馆等业态，老重庆和外地游客络绎不绝前来打卡。

鲁祖庙的焕新，是渝中区实施城市更新行动的一个缩影。

近年来，渝中区抢抓全国首批城市更新试点机遇，分批分类对区内重点区域实施了整体更新、综合整治和风貌保护，在延续城市文脉的同时，改革探索后期运营路径，为老街区转变发展方式注入活力。该区先后推出的“一梯一道两巷两厂”等典型案例，获得国务院督查激励表彰。

去什么留什么

城市更新是一台复杂的“外科手术”

辖区面积20平方公里的渝中区，在2004年完成化龙桥片区整体拆迁改造后，就步入了全域城镇化时代，其城市发展方式也随之转变为以城市更新为代表的存量改革。

改造前的鲁祖庙，70%以上的建筑建于上世纪20至70年代，融合了不同时期的建筑风格，是重庆建筑文化的“活标本”。其中，柏庐建筑群、民生路105号民居等被列为文物保护建筑，民生路99号建筑被评为历史建筑。但另一方面，其房屋破旧、管网老旧、环境整洁度差、消防隐患大，给当地居民和外地游客带来不便。

这就意味着对鲁祖庙的改造，不仅仅是物理空间的保护和更新，还要强调“恋地情结”，赋予其区域意义，让本地居民有归属感，让外地游客有新鲜劲。

“为此，我们在改造过程中采取的是动态的设计和施工方式，就是逐一对老建筑进行地勘和鉴定，然后确定施工保护方案，这样一来，整个改造速度就得慢下来。”建设单位渝中区文旅集团项目管理中心总工李东说。

位于鲁祖庙的大同路75号，是一栋渗透着年代感的4层苏式建筑。“我们按照原来的改造方案剥离墙体后，发现它的内核是双曲面的拱形屋面，这样的工艺目前在重庆已经很难找到了。”李东说，为了把双曲面拱形屋面保留下来，建设单位会同设计、文保部门多次碰头协商，最终修改了改造方案。

经过5个多月的奋战，大同路75号完成改造，不仅保留了苏式建筑特有的风格，还将楼栋内部巧妙连通，狭小的老旧住宅空间变成了大开间的商业载体。

建筑学专业出身的舒畅说，2015年表叔茶餐厅关店后，自己在其他区域也运营过爆火店铺，但心中始终放不下对渝中区的眷恋。而将鲁祖庙作为重回渝中区的起点，自己其实是被几块仿古砖吸引所致。

这些年，舒畅时常回到渝中区，行走于自己童年穿过的街巷，有一次路过鲁祖庙街区改造工地，他被一堵用仿古砖砌成的墙深深吸引。和工人攀谈后，他得知工人是苏州来的，而这些砖来自安徽黄山脚下一批被拆除的老建筑。他顿时对改造后的鲁祖庙充满期待。

保留风貌，徐徐图之——从2021年启动到2024年正式开街，这就是建筑体量1.1万平方米的鲁祖庙，花了3年多时间才完成改造提升的原因。“整个项目80%的建筑都是原来的，改造过程保留了原有的高度、位置，并对周边老旧居民楼的地下管网、楼内防水等进行了翻新改造，拆除了有安全隐患的部分。”渝中区住房城市建委副主任徐东说，“以前整个风貌区只有一个出入口，改造后有了7条消防通道。”

这是渝中区探索超大城市现代化治理新路径的具体行动。徐东表示，这几年，渝中区展开了对原有城市空间的深度改造，从十八梯蜿蜒的石阶，到百年戴家巷里的烟火气，从山城巷的古朴街景，再到鲁祖庙、妙街的人文风情，一处处老街巷、老景点的改造给城市空间注入了新活力，让老重庆的故事在城市进程中有了新的注脚。

建好了如何活

运营催生全市首个含地上建筑出让地块

鲁祖庙于去年初正式启动了招商。没想到，一个棘手的难题摆在眼前。

渝中区文旅集团的招商团队满怀期待与多家品牌商家展开洽谈，然而合作都因为一个共同原因陷入僵局：权证上的房屋面积，与实际租赁面积不一致。

原来，在前期建设阶段，虽然渝中区文旅集团对风貌区内的13栋建筑完成了确权，但由于房屋所在的土地并未走招拍挂程序，一些建筑与建筑之间的飞地权属不清晰，给后期招商埋下了隐患。“虽然有的只有不到1平方米的出入，这却成了我们的‘绊脚石’，尤其在招引一些国际品牌时，对方提出租赁实地与产权面积一致才能签约。”渝中区文旅集团招商中心负责人程慰说。

面对这一难题，渝中区快速启动了重新梳理土地权属关系，经反复会商后，创新推出了我市首例“带租约出让”的供地模式。

与以往挂牌出让的土地不同，“带租约出让”意味着地块在挂牌出让时，土地上的建筑物可以带着原有的租赁合同出让，实行“买卖不破租赁”的协议。

今年1月，渝中区文旅集团以6.19亿元竞得鲁祖庙正街面积约5372.26平方米的商业区地块，其中带租部分的面积占80%以上，进驻商家有星巴克、奈雪的茶等知名品牌。

“‘带租约出让’模式给公司吃了‘定心丸’，在招拍挂流程正式完成之前，我们就提前盘下这间100平方米的铺面，签下了3年租约。”鲁祖庙一家品牌饮品店的负责人说。

事实上，作为我市的建成区、老城区，渝中区土地资源有限，城市更新中经常面临新增用地不足、地块零散等难题。

如何把寸土寸金的存量土地释放出来？“近年来，我们加强城市更新规划统筹与土地政策融合改革创新，积极开展城市更新保留建筑不动产登记和土地供应综合改革试点，完善全生命周期管理，提高城市规划、建设、治理水平，保障城市更新高质量落地实施，推进存量空间盘活利用，破解了渝中区城市更新中保留建筑盘活的难题，满足了城市转型发展的多元需求。”渝中区规划和自然资源局党组书记邓琳说。

创特色聚流量

优化传统结构打造非标商业秀场

除了有大家熟知的国际国内连锁门店，鲁祖庙还呈现了50%以上主理人特色小店形成的流量磁场。

每当午后，风貌区内的Topia咖啡店就渐渐热闹起来，金发碧眼的肯尼在人群中格外引人注目。因为爱上这独有的风景，在领馆工作的他成了Topia的常客。

当连锁咖啡还在比谁家App下单更快时，Topia用实绩证明了——让人愿意发呆的地方，永远有市场。去年开业后，Topia单日客单数量最高超过5000单，霸占某外卖平台美食榜首超一个月。

“除了提供咖啡和饮品，我们更愿意为进店的客人们营造一个可以社交、独处、释放情绪的‘第三空间’。”28岁的柒柒是Topia咖啡店的主理人，去年，她盘下这间位于主街的店铺，拆掉原本封闭的墙面，安装了大片落地窗。独特的运营理念让这间小店开局即巅峰。

事实上，在鲁祖庙，一群“不按套路出牌”的小店，正悄然掀起一场“非标准化商业”的运动——售卖“精酿啤酒”的北平机器，将麦芽、啤酒花与酵母的配比玩味到极致，不同于流水线上的千篇一律，每一口啤酒都带给客人独特的体验；作为苗品记旗下的子品牌，四喜茶馆则定位年轻一代，推出了火锅沱茶、百抖茶烤奶等爆火单品……早春时节，漫步在鲁祖庙的临街小道，一间间以时尚零售、社交餐饮、文化艺术等多元业态为主的非标商业小店吸引市民、游客前往。据统计，目前进驻鲁祖庙的非标商业就占整体商业的50%以上。

“顾名思义，非标商业就是一种打破了传统商业的非标准化商业模式，它通过灵活多样的空间设计、品牌组合和运营逻辑，满足消费者对独特体验的需求，更加重视消费场所的个性化、差异化。”渝中区商务委副主任朱玲艳说。

“曾经的老旧街区焕然一新，让我们享受到更加便捷的公共服务，更加舒心的宜居生活。”在鲁祖庙附近生活了30多年的老居民万川香说。

渝中区解放碑街道较场口居委会主任张磊告诉记者，随着鲁祖庙风貌区的蝶变升级，其周边城市空间还将持续优化，居民老旧小区也会逐步改造更新，让身居其中的市民真正成为城市建设的参与者、获益者。

新重庆-重庆日报记者郭晓静左黎韵