这两年，法拍房的交易热度不断上升，但相关纠纷也随之而来，拖欠的物业服务费应由谁支付便是常见的纠纷之一。那么，这笔拖欠的物业费究竟应由谁来支付，房屋在被司法机关查封期间是否应交纳物业费？近日，厦门市海沧区人民法院和长沙市芙蓉区人民法院公布了两起相关案件的判决结果，对上述问题给出了答案。法官表示，被查封房屋的物业费计算节点为拍卖成交确认裁定书生效之日，但如果法院已明确告知存在拖欠物业费等瑕疵，应认定买受人构成债务加入，视为愿意承担相关费用。

法拍房拖欠物业费，物业状告新老房主

2023年，李某经法院司法拍卖竞得位于厦门市海沧区的一处房产。成为新业主后，物业公司向其催收物业费欠费。李某交清自己成为业主之后的欠费，但拒绝支付原房主王某之前所欠的费用。

经催要无果，物业公司将李某和王某一并起诉至厦门市海沧区人民法院。

庭审中，物业公司提交了这套法拍房的《拍卖公告》，其中写明“物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前自行到相关单位查询了解，与拍卖人无涉。”

根据法院公布的案情，李某认为，《拍卖公告》里已写清楚“与拍卖人无涉”，而非与原房主王某无关，其与物业公司不存在权利义务关系，与王某也不存在合同的约定。李某还表示，王某自取得产权后，该房产一直处于空置状态，因此请求法院驳回物业公司的诉讼请求。

王某则表示，李某自愿参加司法拍卖，视为对《拍卖公告》的同意，对查询该房屋相关欠费情况有慎重义务。《拍卖公告》中明确说明了物业费、水费、电费或法律规定明确或不明确的税费均由买受人承担，故自己不需要承担连带责任。

法院：构成债务加入，新业主应支付欠费

据介绍，该案的争议焦点是物业公司是否有权主张相关费用，以及付款义务主体是原房主还是现房主？

法院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷，案涉房屋所欠费用产生于王某作为房屋产权人期间，该房屋是否空置并不影响王某应向物业公司支付物业服务费用。李某以该房屋空置为由，主张减免物业费缺乏法律依据。

对于第二个争议焦点，法院认为，案涉房屋的《拍卖公告》明确写明拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行查询了解并承担。李某以自愿参与竞拍的积极行为表明了其对《拍卖公告》相关条款的接受和同意，表明其认可该房屋的瑕疵和权利负担，同意承担支付该房屋所欠物业费的责任。

因此，李某在《拍卖公告》写明物业费、水电等欠费由买受人承担的情况下，以参与竞拍的实际行为表明同意，构成债务加入。

据此，法院一审判决现房主李某应向物业公司支付相关物业欠费，原房主王某对李某应承担的债务承担连带清偿责任。当事人上诉后，厦门中院经审理维持了一审判决。

房屋被查封，房主仍需交纳物业费

这起案件的判决，对法拍房所欠物业费该由谁支付的问题给出了答案。那么，房屋在被司法机关查封期间，原房主是否应交纳物业费呢？扬子晚报紫牛新闻记者注意到，长沙市芙蓉区人民法院日前审理了一起相关案件。

2020年6月，因刘某的配偶涉嫌违法犯罪，刘某购买的一套房屋被公安机关依法先行查封。后经法院生效判决确认，该房屋应予以追缴，按比例退还给各受害人。

刘某认为，自房屋被公安机关网络查封后，自己就已搬离未再居住，故不应再交纳物业费。物业公司催讨无果，于2024年9月起诉至芙蓉法院。

法院认为，涉案房屋被查封期间，刘某仍是该房屋的所有权人，法院采取强制措施，但并没有限制其正常使用。且该房屋被查封是因刘某的配偶涉嫌刑事犯罪，是自身原因所致。物业公司主张欠费的时间段，该房屋的产权人仍是刘某。

因此，刘某不能以未居住为由，拒绝交纳物业费。据此，芙蓉法院作出判决，刘某向物业公司支付欠交的剩余物业费。据悉，一审判决后，原被告双方均未上诉。

>>律师说法

辩称房产被查封拒交物业费，难获法院支持

“物业费纠纷的争议主要由交纳义务、收费标准、空置房费用、滞纳金、服务质量等问题引发。”江苏大名大律师事务所的冯斐律师告诉扬子晚报紫牛新闻记者，根据《民法典》第944条规定，业主应按约定支付物业费，物业服务人已按约定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒绝支付。也就是说，即使房屋空置，业主仍需支付物业费。

在司法实践中，若物业服务存在瑕疵但不构成根本违约，法院一般会认定业主仍需交纳物业费，但可要求物业公司改进服务及适当减免费用。

冯斐表示，查封是公安、法院依法对财产采取的一种控制性措施，并不会导致房屋的所有权发生变更，同时并不限制业主正常使用该房屋。因此，业主抗辩称房产被查封不交物业费，难以得到法院的支持。

法官则表示，被查封房屋的物业费计算节点为拍卖成交确认裁定书生效之日，“拍卖成交之前，所拖欠的物业费仍由原业主承担；拍卖成交之后，产生的物业费则开始由买受人承担。”当然，如果执行法院在拍卖前已明确告知竞买人房产存在拖欠物业费等相关费用的瑕疵，并提醒竞买人自行调查，则竞买人出价竞买的行为应视为愿意承担相关费用。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源