封面新闻记者 郝莹

2月9日，媒体报道西安一小区业主投诉，该小区多位一楼住户圈建花园，侵占公共绿地，损害其他业主的权益。

上述业主告诉封面新闻记者，他们认为，一楼业主加建围墙的行为属于侵占，“他们只有使用权，花园面积并不包括在产权证上的房屋面积内，理论上仍属于小区公共绿地。”

该业主表示，曾多次向物业投诉，物业曾下达过整改通知，但由于没有执法权，也没有结果。

现象：

洋房一楼有业主圈建花园

2月12日，封面新闻记者走访该小区，从多方信源处了解到，该小区分为洋房、高层两种房型，洋房一楼户型，在售卖时包含地下室及花园的赠送面积。

一位正在售卖一楼洋房的中介人员告诉记者，洋房的一楼，在出售时包含70平米的地下室和客厅南向花园的赠送面积，购买时成交价一万六到一万七之间（每平方米），均价比楼上贵三千左右，“(花园)其实也是买来的。”

小区一绿化管理人员告诉记者，他得知，洋房一楼购买时就包括地下室和花园，价格比楼上更高。花园由物业统一建围墙，围墙内的绿化，由业主自行维护。

上述房屋中介也补充说，该小区一期洋房的一楼的花园，在收房后统一建成，和建筑外立面保持统一。之所以东区部分楼栋由业主自行建设，是因为该区域交房较晚，2023年底才交付业主。“交房时世茂公司和建筑单位存在经济纠纷，后续的花园建设就没有完成，有的业主就自己搞了。”

记者在小区内看到，隔着一条马路的该小区一期，每排洋房一楼都有整齐的暖黄色花园围墙，二期则由北向南逐渐减少。未建成围墙的位置，有整齐的灌木围成格状，靠近房屋一侧没有绿植。上述中介人员表示，“这是物业种的，没有建好围墙的地方，用植物来标记界线。”

邻居：

产权证不含花园面积

记者通过中介人员向一位一楼业主咨询，对方确认地下室和花园面积随一楼洋房赠送，但均未写入合同及产权证内。问及是否存在法律隐患？对方回应，不会出问题。

而前述投诉业主出示的一份合同则显示，有条款规定，“买受人所购商品房为底层或顶层时，应承担相应范围（如绿地、花园、天台等，若有）内的卫生、防腐的管理、维护、维修责任及相关费用，并享有该等范围的使用权；负责对该等范围进行管理的买受人，未经出卖人或物业公司书面同意，无权更改、添加与该等范围有关的设施或者建造其他任何形式的建筑以及挪作他用；买受人对于小区内其他买受人拥有与其房屋相邻绿化、花园、天台等（若有）的独立使用权无异议。”该条款表明，一楼业主有划定范围内花园的使用权。

该条款还指出，无论如何，买卖双方若因本款所指该等范围等产生任何争议（包括但不限于同项目其他物业买受人提出有效合法性异议、违反法律禁止或限制性规定等），该等争议均不构成解除该商品房买卖关系或主张该商品房买卖关系无效之事由，出卖人亦不对此向买受人承担任何补偿、赔偿等责任，同时本合同约定之商品房总金额不作调整。

该投诉业主表示，“如果开发商有过这种承诺，那也是他们获取利益的方式，国家给的产权证上没有这部分面积，那他们(一楼业主)就不应该占用。”

律师：

若无合同或集体同意，一楼业主不享独立使用权

北京市中闻（西安）律师事务所律师谭敏涛认为，根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的绿地原则上属于全体业主共有，但以下情况除外： 1、规划中明确将绿地划归特定业主专有（如购房合同或补充协议中明确约定）； 2、开发商出售或赠与小院时，已取得全体业主同意。3、若开发商未在规划或合同中明确小院的专有属性，则一楼花园仍归全体业主共有，一楼业主仅享有共有权中的部分使用权，而非独立所有权。

在实践中，开发商可能通过补充协议约定一楼花园的专有使用权，但需注意的是，补充协议需明确使用权范围及限制，且不能违反建设规划的要求，如果规划中没有花园的专属性，一楼就不能独占花园，花园就属于全体业主所有。

谭敏涛补充，若围墙建在共有区域（如公共绿地、公共露台），则需全体业主同意，否则构成侵权。若围墙建在专有部分（如业主自有花园且权属明确），则需符合规划要求并办理审批手续。未取得《建设工程规划许可证》的加建行为属于违建，其他业主可要求拆除。

另外，如果业主建设的围墙影响了其他业主的采光、通风或造成安全隐患，其他业主可依据《民法典》第二百八十八条主张相邻权受损，要求停止侵害。

若围墙占用了公共区域（如小区隔墙、绿化带），其他业主或业委会也有权要求恢复原状。

此外，若开发商在销售时承诺一楼花园为专有使用权，但未在规划文件或合同中明确约定，可能构成虚假宣传，业主可主张撤销合同或索赔。 若开发商擅自将共有绿地划为专有花园出售，且未取得其他业主同意，其行为无效，需承担恢复原状或赔偿的责任。