“走，吃完饭带娃儿去喜盈门耍，听说那里的儿童游乐商场还不错。”近日，家住渝中区的市民梁超和妻子商量着带4岁的儿子去玩。让他没想到的是，商场的人络绎不绝，“在我印象中，这儿一直都是‘要死不活’的，没想到现在人气这么旺。”

梁超所说的儿童游乐商场位于九龙坡区奥体路1号的喜盈门·范城。这里地处渝中区和九龙坡区的交界地带，与大坪、杨家坪、石桥铺等商圈毗邻，临近轨道交通2号线和多条公交线路。但自2009年开业以来，这座有着5A甲级写字楼和购物中心的商业综合体却“命途多舛”——运营主体“三进三出”，业态几经变更，上一位运营主体黯然离场时，出租率仅40%左右，年亏损额达3700多万元。

短短两年时间，这里综合出租率超85%，全口径营业收入从不到8亿元增长至2023年29亿余元。这一核心地带的商业综合体是如何“复活”的？

三进三出

地标建筑摆不脱亏损“魔咒”

2009年，由上海实业城市开发集团有限公司（以下简称“上实城开”）打造的中新城上城问世。这是一个总建筑面积80万平方米的高端物业，集5A甲级写字楼、商业购物中心、酒店式公寓楼、室内停车场和花园洋房住宅小区等于一体。54层的主楼在设计建造时引入了来自加拿大、美国、韩国的建筑和设计机构，以及来自中国香港的商业运营机构。

除去已经售出的住宅小区、公寓楼和部分写字楼，中新城上城自持物业面积33万平方米，主要包括20万平方米商业购物中心、4万多平方米写字楼，以及底层商业和室内停车场等。

“2009年开业之初租给香江家居作为家具卖场，2011年香江家居关门歇业。”陆天是喜盈门集团的董事、副总裁，也是现运营主体重庆喜盈门·范城品牌管理有限公司的董事长。在他看来，香江家居的“夭折”，一是因为最初招商效果不理想，二是入驻后经营管理不到位。

此后两年，这一商业综合体一直悄然沉寂，直到2013年“重获新生”。

当年，专门从事商业地产经营管理的盈石企业管理（上海）有限公司，联合开发企业投入巨资进行装修，打造了“小时代”购物中心。但是，“小时代”购物中心却叫好不叫座，有流量没销量。

“周边1公里内有时代天街、3公里内有万象城，在两大巨头夹击下，‘小时代’步履维艰，后期几乎连年亏损。”陆天说。

2019年，“小时代”悄然落幕。

接连两次折戟，上实城开决定亲自下场操盘。他们延续经营购物中心，却终究因为不够专业、缺乏商业综合体运营经验，处于亏损状态。财务数据显示：在没有租金负担的前提下，2020年该购物中心亏损3710万元。

“三进三出”皆是失败，这一区域地标建筑，如何打破亏损的“魔咒”？

近水楼台

依托周边资源“复活”写字楼

转机出现在2021年9月，总部位于上海的喜盈门集团与上实城开以合作运营的方式，获得中新城上城33万平方米物业的运营权，全新推出喜盈门·范城这一商业综合体。

“此前的失败，我认为主要归咎于目标定位不清晰、缺乏专业运营团队、后期管理维护不善等因素。”陆天表示，这里不仅地处城市核心地带，交通条件优越，物业基础良好，而且周边3公里半径可辐射120万人口，完全具备盘活和长期盈利的可能。

如何利用上述优势，让这一综合体“复活”？

“这里与重医附一院、重庆奥体中心一路之隔，就诊的病人和家属、来重庆的游客都有住宿需求，我们首先分析这两大资源，把优势潜能挖深吃透。”陆天说，入驻初期，他们找来有实力的中介机构，给予丰厚佣金，大力招揽酒店住宿业态入驻。

只花了一年时间，如家、全季、维也纳等5家酒店入驻喜盈门·范城写字楼，一口气去化掉近17层写字楼3万多平方米；同时，吸引了76家医疗、培训、金融、科技、律师事务所等行业企业入驻。写字楼的平均物业收入达到每平方米每月六七十元，在整个行业处于中上水平。

“用好的资源吸引人，用好的管理留住人。”陆天介绍，比如在电梯运行上，喜盈门·范城细分每部电梯的停靠楼层，高峰期派专人进行引导，高峰期平均等梯时间缩至3分钟内；又如，对于一些承租面积在100平方米以内的小微创业型企业，运营方组织租客进行保洁共享，以比单独聘请保洁更加低廉的价格，为入驻企业减轻负担。

只花了一年多时间，这栋5A甲级写字楼的出租率就从原来的41%提升至93.25%，2200多名从业人员在此办公。

错位竞争

购物中心主打儿童牌

写字楼“活”了，购物中心又该如何运营？

“在3公里范围内的综合商业体中，餐饮板块我们竞争不过时代天街，购物消费也不是万象城的对手，所以必须走一条错位竞争的道路。”陆天说，凭借10多年儿童游乐主题商业购物中心的成熟运营经验，他们决定另辟蹊径，在喜盈门·范城推出主城首个儿童游乐主题商业购物中心。

由此，喜盈门·范城6层楼都布局了儿童游乐设施，在进出商场一楼的关键部位，引入了不少儿童游乐项目。

“刚开始我们还比较犹豫，没想到来对了。”常晓琴是喜盈门·范城购物中心一楼反弹蹦床公园游乐项目的品牌负责人，“项目2022年1月开业，平均每月营收在20万元，除去场地租金和人工成本，我们从一开始就实现了盈利。”

“我们从全国各地引入近20个儿童游乐项目，打造独具特色的儿童体验消费新场景，其中‘空中魔网’‘室内冲浪’‘裸眼8D超级时空’等项目都是网红项目。”陆天说，吸引一名儿童到来，往往意味着一个家庭将会产生消费。

为了营造儿童消费氛围，打好购物中心儿童牌，喜盈门·范城在商场内部设置了3个中庭式舞台，2023年全年举行各类活动450场次，每场活动引流100人以上。这里还成为九龙坡区研学基地之一，每年接待数万名儿童青少年在此开展研学活动。

以儿童游乐、青少年研学为媒，喜盈门·范城又进一步延伸服务链，形成了艺术培训、儿童书店、儿童服装、儿童牙科、儿童理发、婴幼儿游泳等学习生活服务全业态。目前，购物中心出租率已从接手时的40%增长至85%。

经过两年时间的运营，整个喜盈门·范城不仅扭亏为盈，全口径营收也从接盘时的不足8亿元增至2023年的29亿余元，并有望在今年超30亿元。

“仅仅两年时间，这里就成为全区3栋亿元楼宇之一。”九龙坡区发展改革委副主任刘柏林表示，他们将按照全区产业楼宇培育行动部署要求，秉持开放心态，充分运用市场化手段，更好发挥政府作用，给予喜盈门·范城更多支持，“比如今年下半年，将协调修建连接重医附一院的人行天桥、打通二者之间的地下车库等，助其持续深挖周边资源，错位竞争。”

新重庆-重庆日报记者 刘翰书