日前，2024博鳌房地产论坛在海南举行，据发布的《2024年中国房地产全产业链发展白皮书》显示，从全国房价、销售和待售面积的数据来看，房地产市场还在底部徘徊，今年以来整体表现低迷，但也有一些积极的景象开始呈现。在政策层面，上半年房地产的政策方向已经明确，下半年市场走势向好的积极因素增加。

与会专家各抒己见，深度探讨房地产行业未来走势，在宏观经济背景和实际市场表现等方面带来最新前沿观点。

樊纲：城市化进程将释放住房需求

在《经济波动中的政策与对策》主旨演讲中，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲认为：“现在的房地产市场已经到了或者接近到了谷底，在谷底还有一个爬行的阶段，即所谓的‘L’形，还会经历一段困难的时期。”

樊纲提到，我国房地产市场经历了很长时期的高歌猛进，在应对波动时缺乏经验。但现在各方都知道了市场的问题所在，政策也已经进行了一定的调整。樊纲认为，城市化的进程将在一定程度上释放住房需求，“城市化进程释放的不仅是城市居住人群的刚性需求、改善性需求，还有‘迁移性需求’，一方面是农民进城后的住房需求；另一方面是城市化伴随工业化，导致工业结构不断改变，企业做大后，就需要向大城市过渡，导致小城市人口向大城市迁移。”

陈启宗：调整周期过后市场会理性健康发展

会上，恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗表示，中国的房地产行业是很特别的，内地的房地产商主要是在上世纪90年代初到90年代中期才开始发展的，只有30多年的发展时间，却可以产生全世界最大的房地产市场。

陈启宗认为，房地产市场仍有新的需求。这一轮行业调整周期对房地产理性、健康地发展是一大好事。“房地产行业不会再像从前那样制造出极大的财富，也会有一个相当不一样的环境，企业要头脑清醒，否则就会被淘汰。”陈启宗表示，现在的头部企业大多是国有企业，受到了很好的监管。希望在完善监管机制后，有更多民营企业能够参与进来。同时，企业要关注国家经济长期发展态势，这是国家能在世界上保持长远竞争力的关键。

陆挺：保交房是房地产出清的重要方式

野村证券首席中国经济学家陆挺演讲时提到，很多人认为中国的房地产行业有绝对的过剩，存在一定误解。房地产行业对中国经济非常重要，但不是绝对的过剩，未来随着人口的流动，很多地方对房地产还有需求。

陆挺认为，接下来房地产出清和改革的组合是最利于行业发展的。中国的房地产行业和其他国家极为不同的是存在大量的保交房问题，出清变得尤为重要。“为什么保交房是房地产出清的重要方式？因为在这轮房地产市场下行之前，主要以预售制的新房为主，相当于是一个期货市场，期待未来的交割，如果没有一个交割机制，没有监管维护市场的秩序，我们肯定不能指望这个市场能够出清，能够恢复正常的运行。”

“如何处理保交房的问题，不仅是对过去一段时间政府和开发商怎么履行责任的问题，还是重建市场对开发商的信心和对监管的信心的问题，这是关键一步。”陆挺表示，在此过程中，保交房也能带动总需求，带来整个中国信用链在某种程度上的修复。在改革方面，要让中国的土地配置、转移支付、人口流入等联系在一起，看到有新的供应和需求。

邵宇：更好的品质是房地产不变的话题

会上，国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇提到：“房地产行业未来的发展无非就是持续放松土地要素的管控，放开以后，就会形成更加庞大的行业。就像现在的低空经济一样，放开更大的空域，就有更多的发展空间。”

在接受媒体群访时，邵宇进一步提到，房地产是高周期行业，但现在的房地产调整周期与以往的周期完全不同，“对比下来，以往的周期都可能不算是周期，因为过去行业持续上升，一批企业倒下又有新的一批出现，无论什么时候进入都是正确的选择。但在现在的周期里还无法预测到底部的到来，唯一能托底的就是政府和国资力量，不断地用时间换空间。”

邵宇认为：“文旅、康养产业等企业转型的新模式都陆续被尝试过，但始终没能够跑出来，因为这个行业始终还是以住宅为主。现在大家需要的是更好的环境、更优质的服务、更便利的交通，这也是房地产永恒不变的话题，哪怕现在市场下行，但中国房地产市场仍是全球最大的房地产市场，只要不断提高品质，就会有购房者选择。”